一名妗人｜出租或租房－－你必须理清作为房东、租客、租约的角色含义
前阵子一位友人问了一个让我很不知道怎么回答的问题，
“诶！想请问你哦，有没有一种方法，又或是一种方程式可以给人看懂一个合约？”
苦笑了一下我回答 “没有”。
原因是每双方在合约里的条件，写法，甚至专词的用法和位置都可能大大影响每个合约。
如果真的有那么一个方程式，很多人的愿望栏里应该不会再填 “律师” 了。
行动管制令除了让打工族陷入薪金方面的苦恼，也让很多企业家，生意人陷入资本超支问题，必須在不能开店的情况下还得缴付租金，工资，水电費等等。
近日因行动管制令而陷入 租金 问题的人们实在太多。
这次想站在租客的位置提一提关于 租客须知 ，也想借此文了一了自己以前曾经许过的小心愿----- 减少租客的委屈。
租客
回想当时自己还是大学生的时候也是个租客，租房间的方面出现了很多问题和很多让自己很无助的情形，当时拼命的上网搜索 google 都得不到一个可以自救的答案，当然雇佣律师对大学生来说几乎是不太可能。
希望此文可以帮助到身在不同城市里，离乡求学，拼搏生活，努力找个好地方歇栖的你。
注：如果你现在赶时间想找资料， 建议跳过故事到 租客须知 环节阅读
我希望藉由叙述一些身边人所经历的奇葩租房问题故事来给你们看租约的重要性。
实例 1 －－漏水问题
有次因为厕所漏水，屋主迟迟不找人修理，（千万不要小看厕所的小漏水，每两秒一滴速度的流量可以累积起来填满公寓的游泳池），结果水费单一出来，让人大开眼界，差点都开了天眼。 五百多令吉的水费！ 屋主过后逼租客们一起平分解决这个水费，原因在于，那个是租客们使用的厕所。 当时因为在 “信任” 的情况下接租的，所以根本没有什么所谓的合同， 租客们，和屋主的关系就那样决裂，吃亏的当然是租客，不还水费那就只有 --- 搬走。
如果三者 1.信任，2.钱， 和 3.利益 在赛跑， 信任每次都很难会跑第一。 请记得了。
实例 2 －－电费这回事
有次，不是屋主，而是租下整间房子然后分租出去的人， 又刚好是女人，就称她为包租婆。 某一次出门前在客厅等候汽车时忘了关风扇，结果出门不到 5 分钟收到了包租婆很无礼的辱骂信息。 虽然浪费电确实是不好的行为，但是包租婆的字典里没有 “适而可止” 。
因为那风扇，包租婆说要把电费单寄去租客的学校，寄去租客的公司寄去租客所在的地方不论天涯海角， 当时租客可觉得委屈了， 心想 “有那么大件事吗？”
同样的情况又出现，没有租约，百口莫辩，租期就是随时包租婆的情绪而定。 当时也出现了包租婆差点因为不甘心而不退换定金的情况。
实例 3 －－奇葩假房东
也有次，租客还以为找了个还不错的地方，但是因为在稍微高档一点的住宅区，租客心想 “在这区居住的人心胸应该不会太狭窄吧？”
同样的遇到了个包租婆，租下整间房子然后分租给其他租客的，当时包租婆在电话信息中听起来就好像很负责任，很小心谨慎的人。 让租客觉得很有冲动立刻租了那房子的房间。 于是又在没有租约的情况下约了见面给了定金。
（除了天真，我不允许你用其他名词动词形容词形容租客！ 哈哈）
包租婆在租客来参观房间的时候很有礼貌，屋子打扫得很干净，楼下客厅显然被她用来说她私人的 “理发店”，租客心想 ‘没什么大不了，大家都要找吃赚钱，干净就好，搞不好我自己理发也会方便很多呵呵“
（果然生活虽然不是童话般美好，但是不输童话的精彩！）
给了定金还有首月租金后一切就开始变了！
包租婆养了很多狗，看房时有 2-3 只，（过后发现竟然有 7 只！）， 包租婆也告诉租客说，房间和入口大门铁门是没有钥匙的，所以房间不能锁， 铁门通常在晚上 12 点后会锁上，所以迟回家就先信息通知包租婆开门。
天啊！如果租客是雷神，租客真想就把一个月的雷電 quota 往她头上劈了。
夸张的是有次租客某天回家开房门，发现睡觉的床上竟然有狗屎， 让租客奔溃想哭。
租客很冷静地叫包租婆进来观赏那床上一坨屎，包租婆很不惊讶的说， “是你自己没把房门关好，你不知道们要关紧吗？”
过后也发现她的 “私人理发店” 怎么都没客户上门。 租客偶然在某几次夜晚中听见半夜房外有男人的声音，还以为有顾客那么晚上面理发，结果 “客户” 就被带上楼进房间里，租客好像又领悟了什么…
再过后就是夜归，包租婆故意不接电话， 租客连睡觉的地方都没有，只能打电话给朋友问能不能收留過夜。
过后在忍无可忍的情况下和包租婆提了退租的请求。开始时包租婆怒吼拒绝，后来她很突然的同意了。
长话短说，在租客退还钥匙时，包租婆借口说不在家没空拿钥匙，叫租客把钥匙丢进信箱，然后说定金会在检查房间后退还给租客的银行户口。
故事的接下来，你应该也猜到了，定金没被退还。 过后通过法律程序向她索取，但她在两个月之后就蒸发了， 房子也空了。 去了几次那房子，后来有次去时发现门开着而且有人在里面进行装修就走进去装修的人拿了屋主的资料想询问关于这位包租婆的下落。
屋主接通了后很惊讶的说，她并不知道这位包租婆偷偷地在合约里禁止的情况下把房子的房间分租了， 也不知道这个包租婆竟然把客厅弄成自己的 “私人理发院“。而且这位包租婆也欠了很多个月的租金和多个月没缴还水电费，然后包租婆就突然有一天通知屋主说她搬走了， 屋主说她只能利用这位包租婆的定金来覆盖那些损失，并表示她无能为力帮不到租客。
租客的眼淚只能往肚裡流。
租客须知
马来西亚并没有一个专门管治 租 的特定条约。
很多人会混淆租（Tenancy）和租赁（Lease），然而租客合约和租赁合约之间是有别的。
如果租的时间少过三年，就是租客合约； 租的时间多过三年，就是租赁合约。
超过三年的租约是受 1965 年国家土地法令管制，并且在 Section.221 国家土地法令 1965 (National Land Code 1965) 的规定下必须通过制定的表格 (Form 15A) 和土地局申请注册；
而少过三年的租约通常都是由屋主和租客之间的 协约基础 来定。也就是说，屋主和租客的权益是要借由 合约 来巩固和厘清，由合约保障。
论租客合约
一些人可能在一些情况下收到对方写来的 “律师信” 里面列出了很多看起来很吓人的条例，Act Act 声的， 还没读完眼睛都被吓花了！
至于在租客合约（Tenancy Agreement），其主要依赖的相关法律有以下这些（但不仅限于这些）：
a. 1950 年合约法令 (Contracts Act 1950)；
b. 1950 年特定救济法令 (Specific Relief Act 1950)；
c. 1951 年动产扣押法令管制 (Distress Act 1950)；
d. 1965 年国家土地法典（National Land Code 1965)；
1956 年民事法法令（Civil Law Act 1956)；
普通法／判例法（Common Law/ Case Law）
租约该注意的项目
通常在签署合约的当儿，租客都会不好意思／怕耽误太久时间阅读，而在还没详细阅读后的情况下就签署了合约，然后索性的提交了。建议大家可以在还没住进去前，在签合约时通知屋主先把合约交给你，然后在 1-2天后才归还该有关合约， 给自己回家后有足够的时间阅读和理解。
该有的项目包括：
屋主和租客双方的个人资料；
租约期限；
更新合约/续约的选择权；（也就是人们常说的 1+1 ，1+2，2+2）
定金和水电费定金额；
付款模式；（为了方便记录，不建议使用现金交易）
租约生效期；
租金调整的幅度；（以防在一年之后房租被屋主加到不合理的数额而租客被逼搬走）
房产的物件单 －－ 若能附上照片最好；（比如在出租时，屋／房内有什么设备）
双方达成的协约，双方应付的责任；
毁约时，屋主／租客可以采取什么行动以及毁约后果；
例明租户用途；
同意的特别条件（Special Conditions）；
例明维修事项；
解约方式；（例如：提早结束租约）
法律管辖范围 （例如：出现纠纷应该使用哪一国家的法律为准）
是否可以转租／分租出去；
同意的特别条件中，给租客的建议：
在想租新的地方时，旧的地方屋主还未偿还定金和水电费定金，让你陷入既要担心不够钱偿还新租约定金还有担心着旧租约定金不被退还的风险？
我个人认为在偿还钥匙后还被锁住全额定金有不合理性的存在， 也因为那样，屋主并没有要立刻检查屋子的意思，因为拿着租客的全额定金，觉得若有毁坏（即使很多时候毁坏是在租客搬走后才出现）就直接从租客的定金里扣除。
我建议在过目租约的时候 －－
租客可以多注意看毁约／呈交退租部分，建议屋主在租客退还钥匙的同时（同一天）进行详细退屋检查，要求屋主在租客归还钥匙的同时也归还定金， 然而 最新一个月的水电费则由所偿还的水电费定金 里扣除（通常屋主都会以最新水电单未出作为保留全额定金的理由）。当然要退还定金前，确保屋主确实真的检查过也满意于屋子被偿还后的情况，（最好自制一封双方可以签署的呈交信/检查报告）。
也或者是－－可以提议拿 RM 500 作为合约结束后用来扣除最后一个月的水电费定金。在这里也想提醒租客在离开屋子前可以拍张水电表的读數，以供备份／参考。（避免过后偿还自己没用到的水电冤枉钱）
合约签署后若要能成为呈堂证供的文件就必须要 “stamp”，而这个 stamp 的过程需要支付印花税，也就是人们常说的 stamping fee，很多时候屋主都会提出由租客支付，没有法令／条约例明说租客一定要支付， 所以如果可以互相商讨由屋主和租客一起支付的话是很不错的建议。
租约印花税（X）的价格计算法 是：
（一年的租金数额）- 2400） / 250 x （租多少年） = X
例如：一个月租金是 RM1200，租约为两年的话，计算方式如下：
（1200x12）- 2400 / 250 x 2 = RM 96
下篇将解說－－如何在沒有律師的情況下，自己可以开启和進行的法律程序的方法
